Αποκλειστική χρήση κοινού ακινήτου: Πώς να διεκδικήσετε αποζημίωση από τον συνιδιοκτήτη
Η συνιδιοκτησία σε ένα ακίνητο (κοινωνία δικαιώματος) συχνά γεννά τριβές, ειδικά όταν ένας από τους κοινωνούς χρησιμοποιεί ολόκληρο το ακίνητο για δικό του όφελος, αποκλείοντας τους υπόλοιπους. Τι συμβαίνει όμως όταν εσείς, ως συνιδιοκτήτης, δεν χρησιμοποιείτε το ακίνητο; Δικαιούστε αποζημίωση ακόμα κι αν δεν ζητήσατε ποτέ να μείνετε εκεί;
Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 785, 786, 787, 792 παρ. 2, 961, 962 και 1113 ΑΚ προκύπτει ότι, σε περίπτωση αποκλειστικής χρήσης του κοινού πράγματος από έναν από τους κοινωνούς, δικαιούνται οι υπόλοιποι, και αν δεν πρόβαλαν αξίωση σύγχρησης, να απαιτήσουν απ' αυτόν, που έκανε αποκλειστική χρήση του κοινού, ανάλογη προς το ποσοστό του δικαιώματός τους μερίδα από το όφελος (καρπούς και γενικότερα ωφελήματα), που αυτός αποκόμισε ή εξοικονόμησε και το οποίο συνίσταται στην αξία της επιπλέον της ιδανικής του μερίδας χρήσης του κοινού (ΑΠ 1374/2025, ΑΠ 1236/2024, ΑΠ 1199/2021, ΑΠ 1242/2021, ΑΠ 852/2019).
Η σχετική αξίωση γεννιέται από μόνο το γεγονός της αποκλειστικής χρήσης του κοινού πράγματος από έναν εκ των κοινωνών, δεν αποκλείεται όμως να ανακύπτει παράλληλα και ευθύνη του ως κακόπιστου νομέα κατά το άρθρο 1098 ΑΚ ή και αδικοπρακτική ευθύνη του κατά τα άρθρα 914 ή και 1099 ΑΚ, αν παράνομα και υπαίτια εμπόδισε τη σύγχρηση του κοινού πράγματος από τους λοιπούς κοινωνούς (ΑΠ 23/2024, ΑΠ 362/2010) ή πολύ περισσότερο αν τους απέβαλε από τη συννομή του κοινού (ΑΠ 1524/2025, ΑΠ 23/2024, ΑΠ 1121/2017, ΑΠ 767/2014).
Προκειμένου περί αστικού ακινήτου, το όφελος αυτό συνίσταται στην κατά το χρόνο της αποκλειστικής χρήσεως μισθωτική αξία της μερίδας των εκτός χρήσεως κοινωνών, η οποία δεν αποτελεί μίσθωμα, αφού δεν υπάρχει μισθωτική σχέση, αλλά αποδοτέα, ως αποζημίωση, κατά τις ανωτέρω διατάξεις, ωφέλεια (ΑΠ 23/2024, ΑΠ 802/2017, ΑΠ 187/2015).
Εξάλλου, στις διατάξεις των άρθρων 961 και 962 ΑΚ ορίζεται τί περιλαμβάνεται στους καρπούς του κοινού πράγματος. Επομένως, εντάσσονται σε αυτούς, κατά την έννοια του άρθρου 786 ΑΚ, τόσο οι φυσικοί ή άμεσοι καρποί, όσο και οι πολιτικοί καρποί του κοινού πράγματος (άρθρο 961 ΑΚ), αλλά και όλα τα ωφελήματα με την έννοια του άρθρου 962 ΑΚ, δηλαδή κάθε όφελος, το οποίο παρέχει η χρήση του πράγματος (ΕφΑθ 781/2025, ΕφΠατρ 383/2021, ΕφΔυτΜακ 71/2020, ΕφΑΘ 238/2006). Τούτο συμφωνεί και με το άρθρο 792 § 2 ΑΚ, κατά το οποίο το δικαίωμα κάθε κοινωνού για την αναλογία του στα ωφελήματα από το κοινό αντικείμενο σε καμιά μείωση υπόκειται χωρίς τη συναίνεσή του (ΕφΑΘ 1682/2022).
Κατά τα λοιπά ο τρόπος που ο κοινωνός χρησιμοποίησε αποκλειστικά για λογαριασμό του το κοινό πράγμα είναι κατ' αρχήν αδιάφορος και μπορεί αυτός να το έχει εκμισθώσει ή να το έχει χρησιδανείσει σε άλλον ή να το έχει ιδιοχρησιμοποιήσει με οποιοδήποτε τρόπο, δηλαδή έστω και διατηρώντας αυτό αδρανές ή προκειμένου για ακίνητο διατηρώντας το κλειστό και ανεκμετάλλευτο, εφόσον με τον τρόπο αυτό αποκλείει στην πράξη τη σύγχρηση των λοιπών κοινωνών και ο ίδιος έχει οποτεδήποτε την ευχέρεια να το εκμεταλλευτεί κατά την κρίση και το συμφέρον του (ΑΠ 23/2024, ΑΠ 276/2016, ΑΠ 767/2014).
Αίτημα της αγωγής αυτής είναι η απόδοση της ωφέλειας, την οποία αποκόμισε ο κοινωνός που έκανε την αποκλειστική χρήση. Η, με βάση τις προαναφερόμενες ειδικές περί κοινωνίας διατάξεις, άσκηση της αξίωσης για απόδοση της ωφέλειας, αποτελεί ειδικότερη μορφή απόδοσης του πλουτισμού, που, χωρίς νόμιμη αιτία, περιήλθε στον κοινωνό, ο οποίος έκανε την αποκλειστική χρήση σε βάρος της περιουσίας του κοινωνού που δεν έκανε χρήση.